对于近期想买房的年轻人来说，房贷利率下降肯定是好事，但相比这次降息5个基点，首套房贷的机会更重要。 抵押贷款利率下调 25年的百万商业贷款，每个月可以省下近1200元的利息。 日前，央行公布了本月贷款市场报价利率(LPR):一年期3.7%，五年期以上4.6%，较上期分别下调10个基点(1个基点等于0.01%)和5个基点。由于抵押贷款利率大多与5年期LPR挂钩，银行上周开始执行最新利率。 目前，北京市个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 55个基点，第二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 105个基点。 此前，北京首套房贷利率下限为5.20%，北京二套房贷利率下限为5.70%。自1月21日以来，两者都跟随LPR分别下调了5个基点，至5.15%和5.65%。 不要小看这五个基点，对月供的影响很大。 以100万25年的商业房贷为例。首套房贷月供5933.63元，二套房贷月供6230.78元，比首套房贷高出297.15元。 如果贷款金额为400万元，首套房贷月供为23724.52元，二套房贷月供为24923.12元，月供差1188.6元。25年后首套房贷比二套房贷少还35.66万元利息。 珍惜第一次买房的机会 首套500万的房产，首付比第二套少125万。 年轻人第一次买房没有太多积蓄。与月供相比，对于大多数人来说，一次性凑齐几百万的房贷首付甚至更难。 目前北京首套房首付比例不低于35%。购买非普通自住住房的，首付款比例不低于40%。二套房贷首付比例不低于60%，非普通自住住房不低于80%，分别比首套房贷高出25%和40%。 以北京一套500万的普通住宅为例，申请首套房贷首付需要175万元；如果是二套房贷，需要首付300万，两者相差125万，所以首套房贷首付压力小很多。 当然，二套房贷的贷款额度比首套房贷少125万元，月供也会相应减少。但对于处于上升期的年轻人来说，收入一般会逐年增加，月供压力只会越来越小。但首付要在签约后不久一次性付清。如果不合力，别说贷款办不下来，房子也可能“飞”起来。 如何识别首套房？北京实行“认房又认贷”政策，即居民家庭在本市无房且无商业性住房贷款和公积金住房贷款记录的，方可享受首套房贷待遇。如果名下无房，但有过贷款记录，只能按二套房计算。 等额本息平均资本如何选择？ 比如你第一次买一套500万的房子，首付175万，贷款325万，期限25年，利率5.15%。等额本息还款和等额本金还款有什么区别？ 平均资本加利息 第一个月还款金额19284.29元。 从第二个月开始，月均还款19284.29元。 本息合计5，785，285.64元。 支付利息2535285.64元。 平均资本 第一个月还款金额24781.25元。 从第二个月开始，逐月减少46.49元。 本息合计5，349，161.46元。 支付利息 等额本息还款法的优点是每月还款额相同，还款稳定，方便贷款人合理安排自己的收支计划；这种还款方式最大的缺点就是多付利息，所以比较适合未来收入会逐渐增加的年轻人。 平均资本定律最大的特点就是每个月还的本金是一样的，但是利息不一样，月供是逐月递减的。所以平均资本定律的还款金额第一个月最大，之后逐月递减，越多越少。这种还款方式的优点是利息支出比较少，缺点是提前还款压力比较大，适合目前收入较高，但未来收入可能减少，准备提前还款或者几年后有置换意向的人。 比如一个年轻人，第一次想买一套500万的房子，首付175万，贷款325万，期限25年，利率5.15%。每月还款19284.29元，25年共利息2535285.64元。按照平均资本的还款方式，第一个月还款24781.25元，比等额本息方式月供高出近5500元。之后每月减少46.49元，25年利息支出总额为2099161.46元，比等额本息法少43.6万元。但大部分购房者会选择提前还款，一般还款期限不会超过10年，所以两种方式的实际利息差不多。但是，每月增加5000元，对现在的生活质量会有很大影响。所以等额本息还款法更适合年轻人。(程洁) 来源：北京青年报 |
