01 “杭州城区，702独栋大别墅，1280万业主诚售，单价1万8入住绿城房。” 看到新闻，眼前一亮？杭州单价1.8万元的独栋别墅还是绿城开发的。这是天上掉馅饼吗？ 不会，现在楼市火热，新房靠运气，二手房打得快，大家充当氛围团，性价比高的二手房还没上架，已经卖完了，拿不到。 果然，这套独栋大别墅出自绿城青山湖红枫园，今年1月中旬上架。据贝壳网数据，近30天仅2组带看。
类似在售的独栋大别墅，青山湖周边一抓一大把.青山湖红枫花园不是这样 比如青山湖玫瑰园旁边，一套五室两厅五卫的独栋别墅(427)同时发售，房东报价760万，折合单价不到1.8万。 仅仅过了一个月，就有一群客户来看房，房东见交易无望，干脆把挂牌价格提高到850万。 青山湖畔的独栋大别墅，挂牌3个多月卖不掉属于常态，好些挂牌长达2年多，依旧找不到下家。 青山湖玫瑰园有一套400m ^ 2的独栋别墅，五室三厅五卫。空白的价格是900万。第一次上市是2019年3月20日；另一套336的独栋别墅，四室两厅五卫，五天后上市，空白售价700万，两年多没卖出去。 要说楼主心太猛，要价太高，其实不是。单价只有2万到2.2万，是全小区上市最便宜的一套单位，也没有周边限价房贵。 同时，进入市场的人民别墅和独栋别墅也出现了低价卖不出去的现象。网上上市的几套贝壳单价最便宜，上网时间最短的是11个月前，还有很多两年前上市出售的房子。 02 无论是目前的市场情况，还是别墅产品的去转换，滞销的结果都是意料之外的。 有网友认为，卖不掉纯粹是别墅风格过时。's早期的法国和地中海风格不符合现代美学。 风格有影响，但和服装设计一样，是主观的，反复出现的。其实青山湖独栋别墅真的被冷落还有更深层次的原因。 首要因素，自然还是价格。 青山湖挂牌出售的独栋别墅单价看似便宜，但总价并不便宜，因为面积在300-400平米甚至上千平米。比板块里卖的精装别墅和四合院还贵。 ont-size:15px;">这是历史遗留问题。2015年前的青山湖，主力开发的多是大面积别墅。
青山湖别墅区的开发，始于上世纪末。那时，一大波本地开发商跑去临安拿地，体量动辄上千亩。个个踌躇满志，意在打造继之江、桃花源后，杭州又一个高端独栋别墅区，甚至不惜斥巨资邀请知名设计师设计，园林景观也格外舍得下成本。 自那之后的十余年里，少说开发了十余个别墅类项目，诸如青山湖玫瑰园、观唐骊景、郡原列岛、麒麟山庄等等，面积普遍集中在400-1200㎡。 青山湖玫瑰园早期开发的山地别墅，广告语打的就是：户均占地约3亩，建筑面积约700-1100㎡不等；就是最小的合院小墅，起步也在330㎡。 我数了数，青山湖玫瑰园在贝壳网上挂牌出售共38套，其中400㎡以上的独栋别墅，有14套，超三分之一；1000㎡以上的有2套，一套挂价3000万，另一套挂价3800万。 普遍没有装修，还维持着交付时的毛坯状。 依照现在的人工费、材料费，一套四五百平的独栋别墅，装修费动辄两三百万，甚至更高。光装修的钱，都够得上在临平山北、南部新城等板块买套高层了。 03 这批独栋别墅，去看过就知道，透着浓浓的年代感。 别看面积有四五百平那么大，也就设计了4-6房；就是上千平的独栋别墅，也就6个套房。市面上在售的小别墅，两三百平也能做到类似居住功能。 格局设计上，也不是现在流行的大面宽、大玻璃盒子，通透敞亮；而是窄窗、多窗，窗墙比极低，一面墙上能设计三到四面窗户，晴天还好、一到阴雨天，采光大大减弱。 当然，这跟建筑风格有关。早年青山湖周边的独栋别墅，风格五花八门，有欧式、法式，也有中式、澳洲风情等，偏重整体的仪式感，弱化切身的居住需求。 根据早年意向客群分析，青山湖独栋别墅的主要购买人群有三类：杭州境内私营企业主，国营企业高管，省内投资客。 有一定经济实力，但普遍未上升到金字塔尖级别。  早年青山湖独栋别墅，室内窗墙比低 原本，青山湖别墅区的兴起，就是承接之江别墅区、桃花源等客群外溢。最初定位就是“5+2”中的2，也就是周末度假型别墅。从定位以及买房偏好上，属于次一级选择。 因此，在整个开发销售过程中，抗风险能力较其他老牌经典别墅区偏弱。杭州楼市低迷的2014年前后，青城山语间为自救，率先打出58折卖房的先例。 虽说房子是用来住的，但买别墅与普通高层意义还不同，别墅还关乎着买家的面子、荣誉。 TVB经典商业剧中，香港顶级富豪的日常居所，是半山的独栋别墅，带私家泳池与花园；财富、地位越高，住的越高，且一代代往下传承。 房子跟玉器一样，需要靠人养着。一旦这口气断了，衰败速度比预期更快。 还记得两年前，杭州中式大宅鼻祖十锦园，无数人心目中的“终极梦想大宅”，其中一套近千平的独栋被拍卖。 房子内部那叫一个荒凉。只见木质结构的长廊因风吹雨淋，颓败感渐显；曾经水上的书房、临水的美人靠，以及各种路廊岛桥的景致，成了蚊虫繁衍的温床。 曾经繁荣昌盛的世家大宅，到衰败腐朽，耗时不过两年。青山湖不少独栋大别墅，交付至今长达十余年，即便物业日常有维护，整个房子的气势，也弱了一大截。 04 更现实的拷问是：即使有能力上车青山湖独栋大别墅，住别墅的成本可有计算过？ 说实话，1000多万在杭州买套独栋大别墅是有诱惑力的。尤其是当下，同样价位也就只够在钱新、奥体、申花等热门地段，买套140㎡的高层；但在青山湖，能换到四五百平的独栋别墅。 总价差别不大，但140㎡与四五百平的居住成本，差太多了。 物业费、水电费等日常开支，起码翻倍；别墅这么大，得雇个保姆吧，又是一笔开支；还有上下班的通勤成本；日常衣食住行的支出，普遍比市中心更多。 独栋别墅不光是房子大，花园更大，动辄几百平的私家花园，得请专业的园艺师负责打理吧，又是一笔固定开支。 根据贝壳研究院两年前的数据，当前全国购房者中，80后接棒70后，成为购房第一大群体，购房者的平均年龄是29.5岁，是全世界置业最年轻的国家之一。  现在，买房的平均年龄，还在往下降。 年轻意味着财富仍在积聚中，换言之，通勤距离、便利性等，依然是买房首要考虑要素之一。 即便当下，地铁16号线通车，距离依然是青山湖绕不开的BUG。 虽说这两年，杭州二手别墅迎来一波量价齐涨，可不论是之江、湘湖别墅群，还是桃花源，普遍是自住需求外溢。这些板块，到热门的钱江新城、奥体、未来科技城，都十分方便。 青山湖的直线距离，更适合城西一带的购房者，奥体、钱新距离都太远了，得跨过大半个杭州城。 城西可供挑选的低密别墅、排屋又多，不一定非得跑青山湖。 05 一句话形容青山湖独栋大别墅的现状，那就是：理想很丰满，现实很骨感。 这也是为何，2015年桃李春风83㎡小别墅一经入市，一夜爆红。 它不仅打破了青山湖别墅区的固有格局，也为区域迎来新的生机。自那时起，趁着还有剩余土地未开发，开发商们纷纷修改规划，主打小户型别墅、合院，将总价门槛降低。 诸如青城山语间，三期拿出一块地打造200多㎡的联排，总价只需100多万；青山湖玫瑰园新亚洲风组团溪庐、颐和山庄的中式小别墅，还有大华西野风韵新组团春山明月等，别墅面积都控制在200㎡以下。 直到现在，一两百平的合院、别墅，依然是青山湖明星主打产品。 虽说独栋大别墅是不少人梦想中的终极居所，但买套小面积、低总价的别墅，未尝不是更好的选择，浅尝辄止。 一来，经济负担不会太大；二来，即便未来存有变数，风险更小。 |
